Приемка квартиры в новостройке без отделки

Приемка квартиры - это процесс при котором вы убеждаетесь в том, что застройщик качественно выполнил свои обязательства.
Известно, что часто квартиры в новостройках сдаются с различными дефектами. Поэтому надо очень ответственно подойти к процессу приемки квартир.

Когда лучше принимать квартиру в новостройке?

Осуществлять приемку и производить осмотр лучше в светлое время суток. При дневном освещении лучше видны недостатки.
Самое лучшее время года для приемки квартиры - это осень или зима. В это время можно проверить работу отопления, увидеть промерзают или нет стены, есть ли продувание вокруг окон.
Если приемка квартиры осуществляется когда отопление выключено, то в акте приемке (или смотровом листе) обязательно нужно будет написать - "нет технической возможности проверки систем отопления". Если в отопительный сезон дефекты появятся, то застройщик будет обязан их устранить.

Как происходит приемка квартиры в новостройке?

Через несколько месяцев после ввода дома в эксплуатацию, застройщик высылает вам официальное уведомление (заказным письмом, по телефону, электронной почте) о том, что вы можете прийти и принять квартиру. Очень важно убедится в том, что дом действительно сдан. Для этого запросите у застройщика копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Если дом не сдан в эксплуатацию, то ремонт в квартире будет делать невозможно, так как может отсутствовать электричество, водоснабжение и т.д.

Начинать приемку нужно с придомовой территории, осмотра фасада дома, мест общего пользования и только потом переходить к осмотру квартиры. Во время приемки вас будет сопровождать представитель застройщика.
Сверяясь с чек-листом записывайте все увиденные недочеты в смотровой лист или записывайте их на отдельном листке бумаги.

Подготовка к приемке квартиры. Какие документы нужно изучить

• Договор с компанией-застройщиком. Прочитайте договор. Найдите пункт в договоре в котором говорится, что помимо ключей от квартиры застройщик должен вам передать (паспорта на приборы учета, паспорта и гарантии на окна и.т.д);
• План квартиры по проектной документации;
• Выкопировка результатов обмеров, произведенных БТИ;
• Акт приема-сдачи работ;
• Сейчас почти у каждого жилого комплекса есть форум. На форуме обязательно есть ветка по приемке квартиры именно в вашем доме. Изучите какие вопросы возникли к застройщику у ваших соседей;

Что взять с собой на приемку квартиры

• Чек-лист по приемке квартиры. Так же в чек лист добавьте вопросы, связанные именно с вашим жилым комплексом;
• Несколько листов бумаги, ручку, карандаш;
• Фонарик (для проверки темных углов, санузлов и помещений без окон);
• Зажигалку (для проверки вентиляции);
• Компактный электроприбор (можно зарядку для телефона). Для проверки работы розеток, если они установлены;
• Рулетку или лазерную рулетку (дальномер);
• Уровень;
• Отвес;
• Лампочку;
• Фотоаппарат (фотографируйте или снимайте на видео) увиденные недостатки;

Осмотр квартиры. На что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке

Сверка площади

• Осматриваем квартиру и сверяем планировку квартиры с проектом, который был предоставлен застройщиком при покупке. Если планировка квартиры отличается от проекта (появился лишний короб, выступ, стены стоят или размечены не по проекту), то указываем это в акте;
• Сравниваем реальную площадь квартиры (данные БТИ) с проектной площадью квартиры (по договору) . Часто бывает что реальная площадь квартиры оказывается больше или меньше, чем было указанно в проекте. Если площадь больше, то застройщик может потребовать вас доплатить за дополнительные квадратные метры, если меньше то вы имеете основание потребовать от застройщика вернуть разницу за недостающие метры;

Стены

• На стенах не должно быть следов плесени и подтеков;
• Стены должны быть визуально ровными и вертикальными. Допускается отклонение по вертикали. Для каждого типа стен они разные. Максимальное отклонение по вертикали для кирпичных стен и стен построенных из строительных блоков -15 мм. Максимальное отклонение по вертикали для монолитных стен-5мм;
• Стены не должны быть ослаблены отверстиями, бороздами. В стенах не должно быть щелей;
• Монтажные швы и стыки должны быть полностью заделаны;
• На стенах не должно быть торчащих труб, арматуры;
• Перегородки должны быть надежно закреплены к потолку, к стенам, к полу;

Потолок

• Замерьте высоту потолка. Высота потока должна соответствовать указанной в договоре (проекте);
• На потолке не должно быть следов плесени, влаги;
• Потолок должен быть ровным;
• На потолке не должно быть трещин, незамоноличенных стыков, швов и отверстий;
• На потолке не должно быть торчащих штырей, арматуры;
• Не должно быть щелей, отверстий к верхним соседям (часто бывает в районе канализационной трубы);

Пол

• На полу не должно быть посторонних предметов (мусора, материалов);
• Не должно быть следов плесени, влаги;
• Не должно быть щелей, отверстий к нижним соседям (часто бывает в районе канализационной трубы);
• Стяжка на полу должна быть горизонтальной (проверить уровнем);
• Стяжка должна быть однородной без трещин, пустот, наростов и видимых дефектов. Не допускаются растрескивания, отслоения;
• Не должно быть торчащих штырей, арматуры;
• Уровень пола в разных помещениях квартиры должен быть одинаковым, допускается не больше 10-20 мм перепада по высоте;

Входная дверь

• Дверь, которую устанавливает застройщик , в большинстве случаев нужно менять. Она понадобится только на время ремонта;
• Проверяем на соответствие производителя (качества) и комплектации заявленным в проекте;
• Высота дверного проема должна быть не менее 210-212см, лучше выше;
• Дверь должна быть надежно закреплена в проеме;
• Дверь должна без усилий закрываться и открываться;
• Проверьте работу петель, ручек, замков и работу ключей;
• Вертикальное и горизонтальное отклонение не более 1,5мм на 1м длины;
• Если решите оставить дверь проверьте ее на отсутствие повреждений (царапин, сколов, вмятин, следов краски и пр.) двери, коробки и фурнитуры;

Окна

• Проверяем на соответствие производителя (качества) и комплектации заявленным в проекте;
• С окон нужно снять защитную пленку, чтобы проверить окна на скрытые повреждения (царапины, сколы, вмятины, трещины и пр.);
• Снаружи окна не должно быть защитной пленки;
• Рама окна не должна быть испачкана монтажной пеной;
• Рама окна должна быть надежно закреплена в проеме, не должно быть провисаний и шатаний;
• Проверяем наличие всей фурнитуры (ручки, заглушки, болтовые соединения). Ручки, петли и прочая фурнитура должны быть надежно закреплены. Проверяем фурнитуру на наличие дефектов;
• Створки должны плотно прилегать к раме по всей поверхности;
• Проверяем целостность стекол (трещины, царапины);
• Уплотнитель по контуру должен плотно примыкать, нигде не должно быть задуваний;
• В проекте нужно посмотреть как открывается окно и открывание должно соответствовать проектному. Состав стеклопакета так же прописывается в проекте (двухкамерный, однокамерный и т.д.);
• Откройте и закройте окно. Окно должно открываться легко без усилий. При открывании и закрывании створки окна, она не должна ничего цеплять. Плохое открывание окна может указывать не только на то, что неправильно отрегулирована створка, но и на то что оно установлено с перекосом. И устранить эту проблему можно только с переустановкой окна;
• Проверяем надежность закрепления подоконников и сливов у окон;

Электрика

• В квартире должен быть установлен электрощит. Проверяем его на отсутствие повреждений (царапин, сколов, вмятин и пр.);
• Необходимо проверить наличие электропитания в квартире и отсутствие повреждения на силовом вводном кабеле;
• В электрощите должны быть: прибор учета (электощетчик), вводной автомат (автоматический выключатель), группа автоматов на электроснабжение квартиры, УЗО на влажные помещения;
• Если в квартире разведены розетки и выключатели, то обязательно проверьте их исправность;
• Подключите в розетку компактный электроприбор (см. список "Что взять с собой на приемку квартиры") и проверьте ее работу;
• Снимите показания с электросчетчика и запишите всю информацию в акт;

Слаботочные сети

• Читаем договор и проверяем наличие тех сетей которые указаны в договоре;
• Поверяем целостность кабеля слаботочных сетей. Не должно быть перегибов, повреждения изоляции и т. п.;

Пожарная сигнализация

• Проверить наличие и подключение датчика пожарной сигнализации. Обычно такие датчики устанавливаются внутри квартиры при входе;

Водоснабжение и канализация

• Все стояки должны идти вертикально и должны быть надежно закреплены;
• Проверяем отсутствие подтеков и воды возле труб и на трубах;
• Проверяем отсутствие повреждений на счетчиках водоучета (царапин, сколов, вмятин, следов краски и пр.). В квартире все счётчики должны быть опломбированы. Серия и номер счетчиков должны совпадать с выданным вам паспортом. Серию и номер счетчика запишите в акт;
• Снимите показания счетчиков;
• Проверяем работу всех запорных кранов;
• На трубах не должно быть трещин, наплывов, сколов;
• Тщательно осматриваем стояк канализации на отсутствие трещин, пробоев, повреждений от сварки;
• Отвод канализации на квартиру должен стоять на высоте не более 5см от уровня поверхности пола. Если он стоит выше, то сливы в квартире будет организовать сложно;
• Наличие заглушек на открытых канализационных выводах;
• Целостность и герметичность резиновых уплотнителей на канализационных ревизиях;
• Места прохода стояков через перекрытия должны быть заделаны цементным раствором на всю толщину перекрытия;
• Выводы полотенцесушителя должны располагаться горизонтально и в одной плоскости

Отопление

• В первую очередь нужно осмотреть радиаторы отопления и вентили на них на отсутствие повреждений (царапины, сколы, вмятины, следы краски и.т.д). Если на радиаторе есть защитная пленка снимаем ее и осматриваем радиатор;
• Проверьте правильность установки радиатора отопления. По действующим СНиПам радиаторы следует устанавливать не менее 6 см до пола и 5 см от верха прибора до низа оконного проема;
• Мощность радиатора отопления должна соответствовать метражу помещения;
• На радиаторах должен присутствовать терморегулятор и кран Маевского;
• Запорные краны должны поворачиваться. Регуляторы температуры должны крутится. Если есть возможность, проверьте работу запорных кранов и регуляторов температуры;
• Проверяем отсутствие влаги возле радиаторов отопления и труб;
• Все металлические трубы должны быть очищены и окрашены. На трубах не должно быть ржавчины;
• Радиаторы отопления должны быть прочно закреплены (минимум на двух кронштейнах). Так же визуально проверьте как установлен радиатор по отношению к подоконной линии, он должен быть установлен в уровень;
• Проверьте работоспособность радиаторов отопления и равномерность прогрева, если это возможно. Если время года не позволяет осуществить проверку , то в акте приемки обязательно нужно будет написать - "нет технической возможности проверки систем отопления";

Вентиляция

• Проверяем, есть ли вентиляционные отверстия на кухне и в санузлах;
• В вентиляционных отверстиях не должно быть неровностей, мусора или каких то сужений;
• Работу тяги вентиляции проверяем листком бумаги. Листок бумаги должен притягиваться и удерживаться вентиляцией. Для проверки можно использовать и зажигалку. Пламя зажигалки должно отклонится к вентиляционному отверстию;

Придомовая территория

Важно понимать, что при приемке квартиры вы принимаете не только свою квартиру, но и сам дом, придомовую территорию и места общего пользования в вашем доме. Надо обойти вокруг дома и все осмотреть. На фасаде должны отсутствовать трещины. В подъездах должна лежать плитка и лифты должны работать.

 Что проверяем?

• Площадь придомовой территории (она должна соответствовать проекту);
• Соответствие плану благоустройства (наличие и состояние детской площадки, парковки, газонов и т.д.);
• Дорожные покрытия;
• Тротуары;
• Освещение;
• Отсутствие засветки окон. Такая проблема возникает у первого, второго, третьего и четвертого этажей. Со стороны уличных фонарей не должно быть засветки квартир. Если есть такая проблема, то ее должны устранить. Путем разворота или переноса уличного фонаря;
• Общий порядок (на момент сдачи дома весь строительный мусор с территории должен быть убран);

Если придомовая территория еще не готова, отразить это в акте.

Фасад

Сам фасад здания входит в акт приемки. Обратить внимание как он сделан.

Что проверяем?

• Фасад должен соответствовать характеристикам, указанным в проекте (чем он облицован);
• Должны быть места для размещения блоков систем кондиционирования (если это предусмотрено проектом);
• Утепление и вентиляция;
• Общая геометрия (фасад должен быть ровным, если иное не предусмотрено проектом);
• На фасаде должны отсутствовать трещины, сколы части облицовки, отверстия и дыры в облицовочном покрытии;

Подъезд, лестничные пролеты, приквартирный холл, прилифтовой холл, подземная парковка

При приемке подъезда и мест общего пользования вы так же сверяетесь с проектной документацией полученной от застройщика.

Что проверяем?

• Наличие и работу системы охраны (домофон, видеокамеры) если это предусмотрено проектом;
• Наличие и работу систем пожаротушения. Так как проверить работу всех систем мы не можем в акте приемке обязательно нужно будет написать, нет технической возможности проверки систем (охраны, пожаротушения и .т.д);
• Состояние пола, стен и потолка. На полу не должно быть поврежденных плиток, на стенах трещин. Если по проекту стены должны быть облицованы мрамором, керамогранитом или деревянными панелями, то так должно и быть, если этого не сделано, то пишем нарушение в акт приемки;
• Целостность остекления;
• Наличие и состояние лифтов, количество, назначение (пассажирский и грузопассажирский). Лифты должны работать;
• Двери, ведущие на лестницы и в подвал (внешний вид, открывание и закрывание);
• Состояние лестничных пролетов. Не поленитесь и осмотрите лестничные пролеты выше 3 этажа. Обратите внимание на состояние лестничных перил, наличия мусоропровода. Осмотрите стены лестничных пролетов на наличие плесени. Наличие плесени может говорить о том, что нарушена герметичность;
• Наличие и состояние почтовых ящиков. Почтовые ящики должны стоять при приемке;
• Осмотрите подземную парковку или подвал. Там не должно стоять воды. Наличие воды на подземной парковке, говорит о том что нарушена гидризоляция стен, что приводит к постепенному разрушению дома. Застройщик должен устранить эту проблему;

Если сразу после приемки квартиры вы планируете начать ремонт, то рекомендуем заранее заказать разработку технического дизайн-проекта (стоимость 1000 ₽/м²) или планировочного решения (стоимость 600 ₽/м²)

Если нет доступа для замеров, то мы можем начать работу над техническим дизайн-проектом по плану с основными размерами от застройщика, от БТИ. Период до приемки квартиры идеально подходит для разработки планировочного решения и предварительной проработки технических чертежей. Таким образом вы сможете без спешки согласовать с дизайнером все планы и сэкономить время перед началом ремонта. После приемки квартиры мы сделаем обмеры и внесем корректировки в дизайн-проект. В большинстве случаев расхождения с фактическими замерами незначительны.